전세자금 대출은 개인이 처한 상황에 따라 대출 종류, 자격 요건, 이자율, 장단점 등이 달라진다.
전세자금 대출이란 집주인에게 건넬 보증금을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 것을 말한다.
그럼 은행을 통해 전제자금을 받을 때 방법과 포인트는 무엇인지 살펴보자!
전세자금대출
먼저 집주인과 세입자가 임대차 계약을 체결한 뒤 세입자는 은행에 방문해 전세자금대출을 상담을 받는다.
이때 전세자금대출을 받기 위해서는 확정일자를 받은 계약서가 필요하다.
보통 전입신고를 완료해야 확정일자가 나오지만, 주민센터를 방문해 전세자금대출 때문에 확정일자가 필요하다고 말하면 전입신고 없이 계약서에 확정일자를 받을 수 있다.
확정일자를 받은 전세계약서, 전세보증금의 5% 이상을 입금한 계약금 영수증, 소득증빙서류, 주민등록등본과 같은 각종 서류를 준비해 은행에 제출하면 준비는 끝난다.
확정일자 vs 전세권설정등기란?
전세을 얻을때 내가 갖고 있는 자금과 부족한 자금을 은행에서 빌려 전 재산을 다 쏟아 붓는다.
이 경우 가장 큰 걱정 중 하나는 “내가 넣어둔 ‘보증금’이 안전할까”이다.
내 소중한 보증금을 지키는 방법으로 ‘확정일자받기’와 ‘전세권설정등기’가 있다.
확정일자
확정일자란 전세로 살집의 관할 주민센터(동사무소) 또는 법원 등에서 주택임대차계약(전세계약)을 체결한 날짜를 확인해 주기 위해 임대차계약서(전세계약서) 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 해당 날짜를 말한다.
임대차계약 문서가 특정 날짜에 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위해 만들어졌다.
입주와 전입신고를 마친 임차인이 확정일자를 받으면 경매 때 우선순위 배당에 참가해 후순위 담보물권자보다 우선적으로 보증금을 받을 수 있다.
이는 주택임차인이 임차 주택의 보증금에 대해 제3자에게 대항력을 갖게 하기 위해서는 전세권을 설정해야 하는데 경제적 약자인 임차인은 임대인이 꺼리고 있는 전세권 등기를 요구하기 어려운 실정을 감안해 만든 제도다.
전세권설정등기
법원 등기소에 가서 전세를 얻은 집의 등기사항전부증명서에 자신이 전세를 사는 세입자라는 사실을 기록하는 것이다.
이렇게 하면 그 집의 등기사항전부증명서를 보는 사람 누구나 이 집에 세입자가 살고 있다는 사실을 바로 알 수 있다.
하지만 임차인은 임대인의 동의없이 강제로 전세권을 설정할 수 없다.
임차인의 입장에서 전세권 설정은 ‘확정일자’와 ‘입주 및 전입신고’의 요건을 갖춘 것과 비슷한 효력을 갖는다.
전세자금대출 연장시 주의사항 및 연장시 확정일자
확정일자·전세권설정등기 차이
확정일자와 전세권설정등기의 차이는 우선 집주인의 동의 필요 유무다.
확정일자는 동의가 필요없고 전세권설정등기는 집주인의 동의가 필요하다.
비용 면에서도 차이가 크다.
확정일자는 수수료 600원이 전부지만 전세권설정등기는 보증금 액수에 따라 보통 수십만원의 비용이 발생하기 때문에 일반적으로 전세권설정등기보다 간편하고 저렴한 확정일자를 많이 한다.
하지만 계약기간이 끝났는데도 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우 확정일자를 갖춘 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송 등을 제기해 승소판결을 받아 강제집행을 신청해야 하지만 전세권 설정 등기를 한 임차인은 판결절차 없이도 직접 경매를 신청할 수 있다는 장점이 있다.
은행은 집주인에게 이 같은 사실을 통지하고 임대차 계약의 사실관계를 확인한다.
사실관계 확인이 완료되면 보증기관은 해당 대출에 대한 보증서를 발급해주며, 은행은 세입자와 전세자금대출 계약을 체결하게 된다.
