약속한 전세계약 기간이 끝나 계약을 연장하게 됐다면 전세자금대출 역시 연장해야 한다.
전세자금대출 연장을 위해서는 충분한 시간적 여유를 가지고 만기 1개월 이전에 신청하는게 좋다.
은행이 전세자금대출을 이용하고 있는 고객의 만기 연장을 심사할 때 고객의 신용상태 확인 및 집주인의 동의와 보증서 발급기관의 기한연장 승인이 필요해 연장 심사에 많은 시간이 소요되기 때문이다.
또한 전세갱신계약은 집주인과 체결해야 한다.
은행은 전세자금대출 만기연장 시 전세계약 체결 여부를 확인하기 위해 갱신한 계약서 원본에 집주인이 직접 서명했는지 확인하는 단계를 거친다.
만약 대리인(집주인의 배우자 포함)과 체결했다면 대리관계를 명확하게 증명할 수 있는 집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장과 같은 서류가 필요하다.
집주인이 주택담보대출이 필요하다며 전세자금대출을 받은 세입자에게 주민등록상 일시 전출을 요구한다면 만기 연장이 어려워질 수도 있다.
특히 전입신고가 주택담보대출의 근저당권 설정일보다 늦다면 대항력이 상실돼 전셋집에 경매가 진행될 경우 전세보증금 회수도 불투명해진다는 사실을 유의해야 한다.
집주인이 전세금을 올려 재계약을 요청한다면 어떻게 해야 할까.
이 경우에도 이용하고 있는 전세자금대출의 만기연장 가능 여부를 가장 먼저 살펴봐야 한다.
전세자금대출은 상품별로 전세보증금의 최고 한도가 정해져 있다. 갱신 계약 시 증액된 전세 보증금이 최고한도보다 높다면 만기 연장이 제한된다.
다만 일부 전세자금대출은 전세보증금의 최고한도를 초과해도 1회에 한해 연기가 가능한 경우도 있다.
전세자금대출을 이용 중인 세입자가 일정 요건을 충족하면 소득공제 혜택을 받을 수 있으니 은행에 문의해보자. 소득공제 혜택은 연 300만원 한도(원리금 납부액의 40%) 내에서 제공된다.
은행 전세자금대출 확정일자 vs 전세권설정등기 차이와 받는 방법
전세계약 연장시 확정일자
주택임대차 계약 시 가장 핵심적인 요소는 확정일자를 받는 것 이다.
확정일자를 받으면 전월세로 살고 있는 집이 계약기간 중에 경매나 공매로 부쳐지더라도 은행이나 다른 채무자보다 세입자가 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있다.
다만 주민등록 주소지 이전, 이사 등까지 마쳐야 대항요건이 생긴다.
계약서에는 확정일자가 나와 있기 때문에, 절대로 잃어버려서는 안 된다.
이는 재계약시에도 마찬가지 이다.
| 확정일자 |
| 임차인이 자신의 보증금을 지키기 위해 또 필요한 것은 확정일자를 받는 것입니다. 확정일자를 받는다는 것은 확정일자를 받는 날에 임대차계약서가 존재했다는 것을 정부기관(예: 동사무로)으로부터 인정받는 것을 말합니다. |
■ 전세금 감액 또는 금액이 그대로인 경우
재계약서를 쓰셔도 확정일자를 다시 받을 필요는 없다.
확정일자를 받아둔 기존 계약서만 잘 간직해 두면된다.
■ 전세금 증액된 경우
전세금이 증액된 경우에는 전세계약서를 새로 작성하고 새로작성된 재계약계약서에 확정일자를 받고, 기존의 계약서도 잘 관리해둔다.
증액 후 전체 보증금, 계약기간을 적은 재계약서를 작성하고, 특약란에 재계약으로 000 증액함, 이라고 적으면 된다.
새로작성된 계약서로 확정일자를 받고 기존계약서와 함께 잘 간직해 두면된다.
때로는 기존 계약서를 고쳐 쓰는 방식으로 재계약하는 경우도 있다.
재계약서 작성시 기존의 전세계약서에 기존의 보증금에다 빨간줄을 긋고 인상된 보증금금액을 작성하면 한번 확장일자를 받은 기존전세계약서에 다시 확정일자를 받을 수는 없다.
이 방법으로는 올려준 전세보증금의 금액을 보호 받을 수 없다.
새로운 전세계약서를 작성 후 해당 주민센터를 방문해 확정일자를 받는 방법도 있기는 하지만 한눈에 기존의 전세보증금이 얼마인지 알 수 없기에 추천할 만한 방법은 아니다.
전세보증금을 인상된 금액으로 재계약서를 작성할 때는 상기주택의 소유권에 변동을 줄 수 있는 가압류, 압류, 소유권이전청구가등기, 소유권이전금지가처분, 환매등기가 있는지 등기사항전부증명서를 발급받아서 확인하는 게 중요하다.
기존의 전세보증금에다 인상된 전세보증금을 합한 금액으로 보증금란에 기재하고 특약사항란에 ‘해당계약서는 재계약 시점(년월일)에 올려준 보증금에 대한 임대차계약서 임”이라고 명시하는 것이 가장 좋은 방법이고 해당 동주민센터에 가서 확정일자를 받으면 된다. 확장일자 효력은 기존의 전세보증금 확정일자로 효력도 유지되고 인상된 보증금 확정일장효력은 새롭게 신고한 확정일자효력으로 발생한다. 소중한 전세보증금을 보호하고 지키기 위해서는 꼼꼼하고 세밀한 계약내용이 중요함을 느꼈으면 한다.
정말 불가피한 상황이라면, 빨간색 펜으로 선을 긋는 등 기존 내용과 변경된 내용을 확인할 수 있도록 고친 뒤 집주인, 세입자 모두의 확인 도장·서명 등을 꼭 반영해야 뒷말이 나오지 않는다.
| 경매로 넘어가면 자신의 보증금은 어떻게 되는 것인가? |
| 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 따르면, (간단하게 말해) 임차인이 살고 있는 집이 경매로 넘어갔을 때, 실거주 + 전입신고 + 확정일자를 받은 상태라면 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있다고 되어있습니다. 일반적인 경우라면 실거주+전입신고+확정일자를 통해 자신이 살고 있는 집이 경매에 넘어가더라도 보증금을 다 돌려받을 수 있습니다. |
